전월세 전환 가속화 환경이 만들어 졌다!

(서울=뉴스1) 김명섭 기자 = 30일 서울 송파구 한 중개업소에 양도소득세(양도세) 상당 안내문이 붙어 있다. 여야는 지난 29일 1가구 1주택자 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 상향 조정하기로 했다. 2021.11.30/뉴스1

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한국은행이 두달 연속 기준금리를 올리자 '영끌족' 뿐 아니라 전세 세입자의 속도 타들어간다. 지난해 6월까지만 해도 연 2%대에 불과했던 전세대출 금리가 조만간 연 5% 수준으로 반년 사이 2배 이상 대폭 올라가기 때문이다. 이렇게 되면 은행에 매달 꼬박꼬박 내야 하는 전세대출 이자가 집주인에게 내야 하는 월세를 추월한다. 전세가 사라지고 급격한 월세화가 진행될 것이란 관측이 나온다.

전세대출 금리 연 5%대 초읽기..보증금 2억 전셋집, 대출이자 83만원 vs 집주인 월세 78만원 '역전'

14일 금융권과 부동산업계 등에 따르면 올 상반기에 전세대출 금리가 연 5%대로 뛸 전망이다. 시중은행 전세대출 금리는 지난 13일 기준으로 연 3.38~4.78%를 기록해 이미 5%대 진입을 코앞에 두고 있다. 지난해 6월 연 2.30~3.84%였던 전세대출 금리는 불과 6개월 사이에 많게는 2배 가량 올라갔다.

전세대출 금리는 준거 금리가 신규 코픽스로 사실상 기준금리에 곧바로 연동된다고 볼 수 있다. 이날 한은이 기준금리를 종전 1%에서 1.25%로 인상함에 따라 전세대출 금리도 이만큼 따라 올라갈 수밖에 없는상황이다.

임대차3법 시행 이후 전세가격이 급등했지만 전세대출 금리가 역대급으로 낮았기 때문에 지난해까지만 해도 세입자들의 부담은 크지 않았다. 하지만 올해는 상황이 달라졌다.

전세보증금 2억원을 연 5%의 전세대출로 조달할 경우 내야 하는 연간 이자비용은 1000만원에 달한다. 지난해 연 2% 금리였을 때 연간 부담금 400만원 대비 2배 넘게 올랐다고 볼 수 있다. 세입자가 매달 은행에 갚아야 하는 이자 비용이 지난해 33만원이었다면 올해는 83만원으로 불어난다. 은행에 내는 '사실상의 월세'가 83만원이라는 뜻이다.

급격한 금리 인상으로 대출이자가 집주인에 내야 하는 월세도 추월했다. 지난 11월 기준 서울의 전월세 전환율은 4.7%다. 만약 2억원의 전세보증금을 100% 월세로 바꾼다면 세입자가 집주인에 내야 하는 돈은 연간 940만원이다. 월세로는 약 78만원이다. 은행에 갚아야 하는 83만원 대비 집주인에 내야 하는 월세가 5만원 가량 낮아지는 '역전 현상'이 벌어지는 것이다.

'전세가 사라진다"..서울 임대차 시장에서 월세 낀 계약이 전체의 41%로 역대 최고

이에 따라 전세의 월세화가 가속화 할 것이란 관측이 나온다. 전세대출 금리가 뛴 데다 은행들이 가계대출 총량관리에 따라 올해부터는 전세대출 규모를 많이 늘리지 않을 것으로 예상되기 때문이다. 집주인들도 월세를 선호한다.

실제로 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 아파트 전·월세 전체 거래량은 1만3532건이다. 이 중에서 월세가 조금이라도 낀 계약은 5678건으로 41.96%에 달했다. 이는 관련 통계 집계가 시작된 2011년 이후 가장 높다. 2020년 상반기 20%대를 기록했지만 이 해 임대차2법 시행 이후 30%대로 뛰어 월세화가 시작됐다.


권화순 기자 (firesoon@mt.co.kr)

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코로나로 인한 경제 위기 발생을 막기 위해 전세계적인 유동성 공급이 일어났습니다. 우리나라도 예외는 아니었습니다. 유동성 공급은 그 이전부터 계속되고 있었습니다. 오랜기간 부동산, 주식 시장이 가라앉았고 긴 경기가 불황이 이어지면서 이자율은 점점 낮아져 갔습니다. 그 와중에 코로나가 터지면서 유동성 공급이 더욱 커졌죠. 시장에 풀린 유동성은 투자 시장으로 흘러들어 갔습니다. 대표적인 것이 부동산 시장과 주식 시장이었죠. 그 결과 주식과 부동산은 역대급으로 폭등하였습니다.

 

정부는 급등이 일어나기 직전 집값을 더 싸게 만들기 위한 대책을 내놓았습니다. 하지만 그것이 잘못된 판단이었습니다. 현재 시장에 공급된 유동성에 비해 당시 집값은 싼편이었던 것입니다. 각종 규제로 집값을 누르려고 했지만 제어할 수 없었습니다. 거센 돈의 물결을 규제라는 약한 울타리로 막을 수는 없었습니다. 울타리는 허술했고 틈이 많았으며 낮았습니다. 그리고 울타리 너머로 돈이 쏟아져 들어갔습니다. 그리고 울타리는 무용지물이 되어버렸죠. 결국 희생당한 것은 돈없는 사람이었습니다. 수요 공급 법칙과 인간의 이기심과 자본의 양에 의해 결정되는 자산의 가격을 제도로만 제어하려 한 것은 크나큰 실수였습니다.

 

현재 전세계 중앙은행에서는'현재 잔뜩 풀린 유동성을 어떻게 하면 충격없이 거둬들일까?'를 최우선 과제로 놓고 있습니다. 미국 연방준비제도에서는 테이퍼링, 금리인상 등 유동성 축소를 선포하고 시기를 저울질 하고 있습니다. 그 시기와 속도 전망에 따라 주식 시장은 출렁이고 있습니다. 한국은행은 외국인 자본이 한꺼번에 빠져나가면서 생기는 충격을 막기 위해 미국보다 높은 금리를 유지하기 위해 금리를 꾸준히 올리고 있습니다. 그 결과 시장의 유동성 공급은 축소되고 빚을 내서 투자를 이어가던 투자자들은 투자에 신중해졌습니다.

 

부동산 거래 절벽 뉴스는 진작에 나왔습니다. 거래량이 감소된 상황에서 가격은 아직 유지되고 있습니다. 시장에서는 거래가 재개되면서 다시 오를거란 이야기를 하는 사람이 있습니다. 분명 거래량이 줄고 가격이 정체된 이 시점 이후에 부동산은 상향이든 하향이든 방향성을 갖게 될 것입니다. 현 시점에서는 어느 쪽 가능성이 더 클까요? 당연히 하락할 가능성이 높습니다. 빚을 내서 집을 사기에 어려운 환경이 조성되고 있기 때문입니다.

 

소개해드린 기사는 전세자금대출의 금리가 높아지면서 월세가 더 유리해졌다는 보도입니다. 전세의 월세전환율도 굉장히 높아졌다고 하죠. 이후에는 어떤 일이 벌어질까요? 전세가 사라질까요? 전세가 사라지진 않을 것입니다. 아직 전세가 필요한 집주인들이 있을테니까요. 금리가 높아져서 전세를 놓으려는 사람이 줄어든다면 집주인은 전세를 내리게 될 것입니다. 그리고 나면 새로운 국면이 벌어집니다. 집값을 떠받치고 있던 전세가가 내려가면서 집가격도 슬금슬금 내려가기 시작하는 것이죠. 

 

금리인상 때문에 더 큰 불안에 시달리고 있는 사람들은 오른 가격(최고가)에 대출을받아서 집을 산 사람들입니다. 이들의 이자부담이 점점 더 커지고 더 이상 견딜 수 없는 지경에 이르면 이들은 집을 팔 수밖에 없습니다. 그런데 대출을 내기 어려우므로 집을 살 수 있는 사람은 적을 수 밖에 없습니다. 이런 상황이 되면 주택 가격은 내려가게 되겠지요. 이런 사람들이 일시에 집을 팔려고 집을 내놓는 순간. 집값이 하루가 다르게 하락하는 상황이 올 수 있습니다. 하루가 다르게 집값이 올랐던 것과 반대의 상황이 오는 것입니다.

 

많은 이들이 이런 상황이 오길 바라지 않을 것입니다. 하지만 지금까지 자본주의는 그런 수순을 밟으며 여기까지 왔습니다. 어디까지나 이것은 예상이고 일어나지 않는 편이 좋습니다. 일어나게 되면 시장에는 대혼란이 일어날 것이기 때문입니다. 하지만 원하든 원하지 않든 일어납니다. IMF가 그랬고, 2008년 금융위기가 그랬습니다. 지금은 충격에 대비할 시기입니다.