부동산 투자 지금은 어떻게 하면 좋을까?

 

 

부동산 하락이 본격적으로 진행되고 있습니다.
부동산 투자는 어떻게 해야 할까요?

 

1년 전만해도 부동산 투자 하락 여부를 놓고 말들이 많았었습니다. 상승장이 이어질 것이라는 상승론자들도 많았고 약간의 조정이 있겠지만 상승 기조는 유지될 것이란 의견도 많았습니다. 물론 하락장을 준비해야하는 의견도 있었습니다. 결론은 모두가 아시다시피 현 상황입니다.

 

경기는 사이클이 있다라는 이야기를 많은 사람들이 하고 누구나 다 한 번쯤은 들어보았지만 그것을 실제로 생활에 적용하는 일은 참 어려운 것 같습니다. 사실 거의 모든 투자책에서 이야기하는 기본 중 기본이 바로 경기가 순환한다는 이야기입니다. 하지만 책을 저술한 분들의 의견조차도 맞지 않는 일이 비일비재합니다.

 

하루가 다르게 자산의 가격이 오르고 있는 시기에 모두가 부동산을 사야한다고 나서며 희망 가득한 전망을 내놓는 그 시기에 하락을 예상하기는 어렵습니다. 마치 파티가 진행되고 있는 그 순간은 파티가 끝나고 난 후의 허망함을 예상할 수 없듯이 말이죠. 또 자산 가격이 마꾸 떨어져 하락하기 시작할 때는 불과 얼마 전에 있었던 상승장의 분위기는 모두 다 잊어버립니다. 

 

서점가의 베스트셀러를 차지했던 주식, 부동산 책들은 순위권에서 내려갔고 대신 사람의 마음을 위로하는 책들이 상위에 오른 것을 보면 현재 분위기가 어떤지 알 수 있습니다. 그리고 우리는 이 분위기가 계속 될 것 같은 착각에 빠집니다.

 

하지만 상황은 바뀌고 부동산 투자 시장의 분위기도 바뀝니다.

 

부동산 시장이 얼어붙어 경기가 침체의 늪에 빠지게 되면 정부에서는 정책을 바꿉니다. 문재인 정부에서는 집값을 안정시키고자 하는 각종 정책을 내놓았습니다. 각종 대출 규제와 세금 규제를 통해 부동산 매매를 어렵게 만들고자 했습니다. 그렇게 하여 부동산을 통해 수익을 내고자 하는 사람을 줄여보고자 하는 정책이었습니다.

 

하지만 코로나로 풀려버린 유동성과 함께 규제의 역효과로 인해 부동산 가격은 폭등하게 되었습니다. 가진자들은 이때만 지나가보자 하며 매도를 유예했고, 집을 갖고 싶은 사람들은 더 늦기전에 사자는 쪽으로 방향이 바뀌었습니다. 그 결과 물건이 귀해지고 집값이 오를 때로 올랐죠. 그렇게 구매 여력이 있는 사람들이 살만큼 집을 샀을 때, 금리 인상이 시작되었고, 금리부담, 규제가 함께 힘을 발휘하며 매매가 실종되고었습니다. 그리고 금리가 더 빠르게 오르자 부랴부랴 집을 매도하기 시작하였습니다. 그렇게 집값이 하락하기 시작했습니다. 

 

이제 우리는 명확하게 알 수 있습니다. 상승기가 끝났고 하락기가 찾아왔다는 것을요. 그토록 집값이 미친듯이 올랐던 그때가 상승기였고 지금 다시 하락기를 맞이하게 된 것입니다.

 

책<아파트 투자는 사이클이다> 저자 이현철 소장은 부동산 투자의 5단계 사이클이 있다고 말했습니다.

 

하락기→상승초기→상승기→조정기→폭등기

 

이 사이클이 반복된다는 것입니다. 현재 시기는 그렇다면 하락기라고 할 수 있습니다.

 

여기서 우리는 어떻게 해야 할까요?

 

현재로서는 시장의 추세를 관망하는 것이 최선입니다. 그리고 자금을 모아야 합니다. 지출을 줄이고 저축을 늘여서 종잣돈을 늘려놓은 것이 최선의 선택입니다. 하락장에서 섣부른 투자를 하지 않고 돈을 모을 수 있다면 그것은 더 큰 이익을 얻게 됩니다. 때가 되어 하락장이 끝나면 투자에 나설 수 있는 시기가 올테니까요.

이 가운데 규제 완화 이야기가 뉴스에 나왔습니다.

 

정부는 분위기를 봐가면서 정책을 펼칩니다. 그도 그럴것이 여러사람의 의견을 반영해서 정책을 만들기 때문이죠. 문재인 정부에서 강력한 규제가 가능했던 것은 부동산 시장이 그만큼 나쁘지 않았다는 것을 의미합니다. 그런데 현재는 얼어붙고 말았죠. 그러므로 이제 정부는 다른 생각을 하기 시작할 것입니다.

 

물론 아직 적극적으로 돈을 푸는 정책을 펴지는 못합니다. 빠르게 오르는 물가를 잡아야 하니까요. 물가 상승이 정상 수준을 회복할 때까지 현재의 규제는 계속될 것입니다. 그렇지만 계속되지 않을 것이라는 것을 우리는 알아야 합니다.

 

호황기 이후에는 불황이 찾아옵니다. 현재의 고금리 기조는 물가가 내려가고 경기 침체가 오면 다시 바뀔 수 밖에 없습니다. 현재의 고물가는 그동안 풀린 유동성이 가져온 일시적인 현상일 가능성이 큽니다. 고금리 시기가 오면 가계, 기업은 허리띠를 졸라맬 수 밖에 없습니다. 특히 소비의 축소로 인한 불경기가 도래합니다. 그 시기가 오면 정부의 정책은 바뀝니다. 그리고 우리도 행동할 때가 오게 되겠지요.

 

부동산 투자로 따져보았을 때 물가가 안정되고 금리 인상이 끝날 때까지는 부동산 가격은 내려갈 가능성이 높습니다. 금리가 높은 이 시점에 무리하게 대출을 받아서 부동산 투자에 나서지 않을테니까요. 게다가 모두가 부동산이 이제는 하락한다고 생각하고 있습니다. 그렇게 너도나도 집을 안사니 당분간 부동산의 하락은 피할 수 없을 것입니다. 하락기인것입니다.

 

이후에는 앞서 본 바와 같이 상승초기가 올것입니다. 그때부터 우리는 투자에 나서면 됩니다. 앞서 하락기에 열심히 모아놓은 종잣돈을 활용하여 투자에서 나서는 것입니다.  그 시그널은 여러가지가 있는데 정부의 정책의 변화도 큰 비중을 차지합니다. 정부가 부동산 규제를 풀고 대출을 완화하면 투자를 검토해볼 시기입니다. 

 

그 이유는 말하자면 그동안 묶어놓았던 돈 줄을 푼다는 것을 의미하기 때문입니다. 시장이 정부가 나서지 않으면 안될 정도로 침체기에 접어들었다는 것을 의미하기도 하는 시그널이기 때문입니다.

 

자본주의 시스템이 바뀌지 않는 한 투자의 사이클은 지속됩니다. 이 사이클을 활용하여 투자에 성공하기 위해서는 투자에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

 

'부동산 투자에 나섰다가 망한 사람 한 둘이 아니다', '한 눈 팔지 말고 내 일이나 잘해야 한다.'

이런 생각에 사로잡혀 투자 기회를 놓치지 마시고, 기회가 왔을 때 적극적으로 투자에 나서서 자본주의 시스템을 이용하여 나의 자산을 늘리는 현명한 선택을 하셔야 합니다. 

 

그러니 지금부터 준비하십시요. 모두가 투자 시장에서 떠나는 지금이 당신이 관심을 가져야할 때입니다.

 

성투하세요!